전세 구하기 이렇게 힘든 적 없었다 — 전세 vs 월세 손익분기점 직접 계산 (2026)

전세 구하기가 이렇게 힘든 적이 없었다. 매물이 나오면 하루 이틀 만에 계약이 끝나고, 조금만 좋은 단지면 웃돈 경쟁이 붙는다. "그냥 월세로 갈까" 싶은 마음이 드는 것도 당연하다.

그런데 막상 전세 vs 월세를 비교할 때 "전세가 무조건 유리하다"는 말도, "월세가 더 낫다"는 말도 다 맞는 것 같아서 헷갈린다. 정답은 없고 내 상황에 따라 다르다. 전월세 전환율 공식으로 직접 계산해보면 어느 쪽이 유리한지 숫자로 확인할 수 있다.

지금 전세 시장이 왜 이렇게 됐나

전세 매물이 줄어든 이유는 한 가지가 아니다. 여러 요인이 겹쳤다.

원인	내용
신규 공급 부족	원자재·공사비 상승으로 착공이 줄었다. 2~3년 뒤 입주 물량이 감소하면서 전세 공급도 줄어들 것이란 불안이 수요를 당기고 있다
실거주 의무 강화	토지거래허가구역 확대로 집주인이 직접 거주해야 하는 경우가 늘었다. 전세를 놓지 않고 집주인이 직접 들어오는 사례가 증가했다
갱신 거절 증가	계약갱신청구권 사용 후 만료된 계약들이 대거 시장에 나오면서 집주인이 갱신을 거절하고 전세값을 올리는 경우가 늘었다
매물 실종	2026년 서울 전월세 매물이 연초 대비 32% 이상 감소했다는 집계가 나왔다. 공급은 줄었는데 수요는 그대로인 구조다

이 상황에서 전세를 기다리다가 못 구하거나, 전셋값이 너무 올라 부담이 커지면 월세를 고려하게 된다. 그렇다면 월세로 가는 게 진짜 손해인지 아닌지 계산해보자.

전월세 전환율 — 이게 핵심 개념이다

전세와 월세를 비교하려면 먼저 전월세 전환율을 이해해야 한다. 쉽게 말하면 "전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율"이다.

전월세 전환 공식

월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12

예: 전세 3억원 → 월세 보증금 1억원으로 변경 시 / 전환율 4.5% 적용 / 월세 = (3억 − 1억) × 4.5% ÷ 12 = 약 75만원

법정 전월세 전환율 상한선은 현재 주택 기준 4.5%다. 단, 시장에서 실제로 적용되는 전환율은 지역·물건에 따라 4~7%대까지 다양하다. 신규 계약에는 법정 전환율이 적용되지 않고, 기존 계약 갱신 시 전세→월세 전환에만 적용된다.

전월세 전환율의 의미를 뒤집으면 이렇다. 전환율이 4.5%라는 건, 집주인 입장에서 전세 보증금을 굴려서 연 4.5%의 수익을 낼 수 있다면 전세를 줘도 되고, 그보다 더 벌 수 있으면 월세를 받는 게 낫다는 뜻이다. 세입자 입장에서는 내 보증금을 굴려서 전환율보다 높은 수익을 낼 수 있으면 전세가 유리하고, 그렇지 못하면 월세가 낫다.

보증금 5억 기준 — 전세 vs 월세 직접 계산

전세 보증금 5억원짜리 집을 월세로 전환하면 얼마인지, 그리고 어느 쪽이 유리한지 계산해봤다.

📋 전세 선택 시 — 보증금 5억원

보증금5억원

월 주거 비용0원 (보증금 외 없음)

기회비용 (보증금 5억 ETF 운용 연 7%)월 약 292만원

전세대출 없을 때 실질 비용기회비용만큼 손실

📋 월세 선택 시 — 보증금 1억 + 월세

보증금1억원

월세 (전환율 4.5% 적용)월 약 150만원

남은 4억원을 ETF 운용 (연 7%)월 약 233만원 수익

실질 월 부담 (월세 − ETF 수익)월 약 −83만원 (이득)

계산 결과 해석

보증금 5억원이 있을 때 전세를 선택하면 5억원이 묶인다. 이 돈을 ETF로 굴렸다면 월 292만원을 벌 수 있었는데 그 기회를 포기한 것이다. 반면 보증금 1억원의 월세를 선택하면 월 150만원을 내지만, 남은 4억원을 ETF로 굴려 월 233만원을 벌 수 있다. 이 경우 실질 월 부담이 오히려 마이너스(이득)가 된다. 단, ETF로 연 7%를 안정적으로 운용할 수 있다는 전제가 붙는다.

손익분기점 — 어느 운용 수익률부터 월세가 유리해지나

핵심은 보증금 차액(전세 보증금 − 월세 보증금)을 굴려서 월세보다 더 벌 수 있는가다.

보증금 차액 운용 수익률	월 투자 수익 (차액 4억 기준)	월세 (150만원 기준)	판단
연 2% (예금)	약 67만원	150만원	전세가 유리
연 4% (채권 ETF)	약 133만원	150만원	전세가 유리 (근소)
연 4.5% (손익분기점)	약 150만원	약 150만원	전세 = 월세
연 7% (S&P500 ETF)	약 233만원	150만원	월세가 유리

※ 보증금 차액 4억원(전세 5억 − 월세 보증금 1억), 전환율 4.5% 기준. 세금·수수료 미반영. 참고용 추정치.

손익분기점은 전월세 전환율과 같다. 보증금 차액을 굴려서 전환율(4.5%)보다 높은 수익을 낼 수 있으면 월세가 유리하고, 그렇지 못하면 전세가 유리하다. 예금 금리(연 2~3%)로는 전세가 낫고, ETF 운용(연 7%)으로는 월세가 나을 수 있다.

전세 대출 받아야 한다면 — 계산이 달라진다

보증금 전액이 내 돈이 아니고 대출을 받아야 한다면 계산이 완전히 달라진다. 전세 대출 이자가 사실상 월세와 같은 고정 지출이 되기 때문이다.

상황	전세	월세	판단
보증금 전액 내 돈	기회비용만 발생	월세 고정 지출	운용 수익률에 따라 다름
보증금 절반 대출 (금리 연 3.5%)	대출 이자 = 월 약 73만원 (2.5억 대출 기준)	월세 150만원	전세 유리 (이자 < 월세)
보증금 전액 대출 (금리 연 3.5%)	대출 이자 = 월 약 146만원 (5억 대출 기준)	월세 150만원	거의 비슷 (전환율 따라 갈림)

※ 전세대출 금리 연 3.5% 기준. 실제 금리·한도는 은행·신용도에 따라 다름. 참고용.

전세 대출 이자가 월세보다 많아지면 월세가 낫다. 대출 금리가 전월세 전환율보다 높아지는 시점에서는 대출받아 전세 사는 것보다 차라리 월세가 비용 측면에서 유리할 수 있다. 지금처럼 대출 금리가 3~4%대, 전환율이 4~5%대인 구간에서는 케이스별로 꼼꼼히 따져봐야 한다.

내 상황별 — 전세 vs 월세 어느 쪽이 맞나

전세가 유리한 경우

이런 상황이라면 전세를 고수하는 게 맞다

보증금을 ETF 등으로 굴릴 계획이 없거나 굴려도 연 4.5% 이상을 기대하기 어려운 경우. 전세 대출 금리가 전월세 전환율보다 낮은 경우. 아이 학교·직장 때문에 특정 지역에서 장기 거주해야 해서 주거 안정이 중요한 경우. 전세보증보험을 가입해서 전세 사기 리스크를 헤지할 수 있는 경우.

월세가 유리한 경우

이런 상황이라면 월세를 고려해볼 만하다

보증금 차액을 S&P500 ETF 등으로 연 7% 이상 굴릴 자신이 있는 경우. 이직·결혼 등 이유로 2년 안에 이사 가능성이 높은 경우 (전세는 이사 시 보증금 반환 문제가 생길 수 있음). 전세 보증금 마련에 대출이 크게 필요한 경우 (이자 부담이 월세와 비슷해질 수 있음). 원하는 지역·단지 전세 매물이 없어서 차선책으로 월세를 선택해야 하는 경우.

자주 묻는 질문

Q. 전월세 전환율이란 정확히 무엇인가요?

전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이다. 예를 들어 전환율이 4.5%라면 전세 보증금 1억원은 월세로 바꿀 때 연간 450만원, 즉 월 37.5만원에 해당한다는 의미다. 법정 상한선은 주택 기준 현재 4.5%(기준금리 + 추가 이율)이며, 기준금리가 바뀔 때 함께 변동된다. 단, 법정 전환율은 기존 계약 갱신 시 전세→월세 전환에만 적용되고 신규 계약에는 적용되지 않는다. 신규 계약은 집주인과 세입자가 협의해서 정한다.

Q. 전세 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?

전세보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받지 못할 때 보증기관(HUG·HF·SGI)이 대신 지급해준다. 전세 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해서 근저당권·가압류 등 권리 침해 여부를 체크해야 한다. 전세 사기가 늘면서 전세보증보험 가입이 사실상 필수가 됐다. 보증보험료는 보증금의 약 0.1~0.4% 수준이다. 보증금이 클수록 전세 사기 리스크도 커지기 때문에 월세가 상대적으로 안전한 측면도 있다.

Q. 월세 살면서 청약 점수를 쌓을 수 있나요?

청약 가점에서 무주택 기간은 전세든 월세든 동일하게 인정된다. 집을 소유하지 않은 기간이 무주택 기간으로 쌓이는 구조라서 월세로 살아도 무주택 가점이 늘어난다. 청약통장 납입 횟수와 금액이 별도로 쌓이므로, 월세 살면서 청약통장을 꾸준히 납입하는 전략이 현실적으로 가능하다.

Q. 반전세(준전세)는 전세와 월세 중 어느 쪽인가요?

반전세는 보증금이 높고 월세가 낮은 구조다. 전세와 월세의 중간 형태라고 보면 된다. 보증금이 높을수록 월세 부담이 줄어들고, 보증금이 낮을수록 월세가 올라간다. 전월세 전환 공식으로 계산하면 어느 비율이 적당한지 확인할 수 있다. 보증금 여력은 있지만 전액 전세가 부담스럽거나, 월세 전액은 부담스럽지만 보증금을 일부만 묶고 싶을 때 선택하면 유용하다.

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